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宅地造成のお仕事~田んぼ検討の巻~

田んぼの購入を地権者と交渉中

みなさんこんにちは。
今日は、田んぼ購入についての話題です。

下記図の様な配置の田んぼの購入を進めています。
売主Aさんと売買契約を済ませ、農地転用(5条許可)及び小規模開発の手続きを行う為の準備を開始ている最中です。
しかしその申請準備中に地権者Bさんから売却の相談が舞い込んできました。
さて、どうする炎の経営者…。

市場の動向からクローズあっぷ

住宅ローンが超低金利だとこの機会に多くの新築が建設されました。
土地の供給が追いつかず需要が供給を上回った結果、地価高騰が起きています。
まさにミニバブルが到来中と言ったところです。

しかし、数年続いた史上空前の住宅ローン超低金利時代も2018年1月頃を境に金利上昇に転じました。
住宅の販売数も2018年をピークに減少傾向に入ると予想されます。

そんな中で、4反(たん)の田んぼを一度に造成工事を行うのには非常に高いリスクが生じます。
※本件は郊外都市の案件

宅地の区画割りを検討してみる

宅地に建物を建てるときには建築基準法に従う必要があります。
その建築基準法の中には接道義務の要件があり、『4m以上の公道に2m以上敷地が接している事』が基本条件として定められています。
接道義務を踏まえると、道路部分に占める面積割合をしっかり検討する必要があります。

本件の場合では、区画割りを検討すると2反(たん)約600坪の計画だと有効宅地面積の割合が最も高く、宅地の割付も良い結果となりました。

1反(たん)の場合だと道路幅員(どうろふくいん)を広く取れず、区割りも良くない。
2反(たん)の場合だと道路幅員(どうろふくいん)を広く取れて、区割りも良い。
3反(たん)の場合だと道路幅員(どうろふくいん)を広く取らざるを得ず、有効宅地面積が悪くなり、宅地の形も悪い。
4反(たん)の場合だと2反(たん)の場合の開発を2回に分けて行うと良い。

まずは2反での宅地開発行為を検討することが最良

手前味噌な話、売主Aさんに買取り結果の査定を報告したところ、『えっ?』と驚いて頂きました。
即決で商談はまとまり、売買契約を結ぶ事ができました。
(高額査定を行えるのも炎の経営者だからこそ…と信じたい(笑))

しかし、地権者Bさんの場合は、地権者Aさんと同じ金額提示は正直出来ません。
区割りでお話をした通り、本案件では2反(たん)での宅地造成が最良である為、効率が落ちてしまう立地である地権者土地の購入はマイナスになってしまうからです。
…しかし、私はいろいろとここから考えてます。
幾つかのアイデアを司法書士や設計士に相談したところ、一つの案が出てきました。

田んぼの交換?それとも…

まずは地権者Aさんの了承済みで有ることを最初に述べておきます。

↑上図の様に当社が、地権者Aさんと地権者Bさんの土地を購入。↑

↑その後、当社が支払った売買代金で地権者Bさんは地権者Aさんの土地を購入。↑

売買契約で土地の交換はありますが、等価である事が前提としてあります。
本件は、田んぼの状態であれば等価ですが、その後宅地開発が行われることもあり難しい諸事情が出てきます。

売買であっても地権者Aさんの土地を買った地権者Bさんは、1年1毛策しないと売買出来ない等の制約が出来ます。
(※1年1毛作は農地法の変更により内容が変わっている可能性があります)

高く評価出来る手段としては、土地の交換若しくはB地権者がA地権者の土地を購入する方法が考えられます。
この案件では、B地権者がA地権者の土地を購入する事が最良ではないかと思います。
ただし、B地権者は直ぐには売却出来ない等のデメリットが出てきます。

近日中に地権者B様に諸事情をご説明し、高額査定が出来る提案をしたいと思います。

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